“十(shi)四五”規劃綱要提出，“加快培育(yu)和發展住房(fang)租賃市場”“完善(shan)長(chang)租房(fang)政策，逐步使(shi)租購(gou)住房(fang)在(zai)享受(shou)公共服務(wu)上(shang)具有同(tong)等(deng)權利”。作為(wei)解決(jue)大城市住房(fang)問題的(de)重(zhong)要途徑(jing)，我國長(chang)租房(fang)的(de)政策措(cuo)施不斷創新完善(shan)，各地也正(zheng)在(zai)積極(ji)實踐探索，讓更(geng)多人安居(ju)樂業(ye)，向(xiang)全體人民住有所居(ju)的(de)目(mu)標(biao)不斷邁進。
市(shi)場體系、保(bao)障體系“兩條腿”走路，加速補齊租(zu)賃短板(ban)
眼(yan)看下個月房(fang)子就要(yao)到期了(le)，租住在(zai)北京(jing)市東四環自如長租公(gong)寓的蕭琳(lin)馬上續簽了(le)兩年合約(yue)。租期長了(le)，安(an)全感也足了(le)，蕭琳(lin)準備買點鮮花(hua)綠(lv)植，裝點一(yi)下“小家”。
剛來北(bei)京(jing)工作時，蕭琳經過多方比(bi)對，選擇了(le)房(fang)源信息相對透明(ming)、可(ke)以拎包入(ru)住的分散式(shi)長租(zu)(zu)公寓。“可(ke)以穩定長期租(zu)(zu)，不用擔(dan)心老搬(ban)家，極大地提升了(le)工作生活幸(xing)福(fu)感。”
長(chang)期(qi)以來，我(wo)國住房(fang)(fang)(fang)市場存在“重(zhong)購(gou)輕(qing)租(zu)(zu)(zu)(zu)”的(de)(de)(de)(de)現象(xiang)，而在租(zu)(zu)(zu)(zu)賃市場發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)(de)短板中，租(zu)(zu)(zu)(zu)賃周期(qi)較短的(de)(de)(de)(de)問題尤(you)為突(tu)出。發(fa)展(zhan)長(chang)租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)，不僅可以有效提(ti)升租(zu)(zu)(zu)(zu)客的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)體驗，提(ti)高租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)品質，也(ye)有利于(yu)增加租(zu)(zu)(zu)(zu)賃市場有效供(gong)給、改(gai)善租(zu)(zu)(zu)(zu)賃供(gong)需(xu)結(jie)構。另(ling)一(yi)(yi)方面，租(zu)(zu)(zu)(zu)購(gou)“兩條腿走路(lu)”還能夠緩解整體住房(fang)(fang)(fang)市場的(de)(de)(de)(de)供(gong)需(xu)矛(mao)盾，營(ying)造(zao)一(yi)(yi)個更加理(li)性租(zu)(zu)(zu)(zu)購(gou)的(de)(de)(de)(de)市場環境。
因此，近年來租(zu)(zu)賃關系和租(zu)(zu)金水平都較為穩(wen)定(ding)(ding)的(de)長(chang)租(zu)(zu)公寓等租(zu)(zu)賃形(xing)式受到(dao)年輕租(zu)(zu)客(ke)的(de)歡迎。自(zi)如相關負責人介紹(shao)：“自(zi)如在全國10個城市(shi)管(guan)理房(fang)(fang)源超過100萬間，服(fu)務400萬左右租(zu)(zu)戶。”他(ta)表示，很多像(xiang)蕭琳一樣在大(da)城市(shi)工(gong)作的(de)青年人，暫(zan)時沒(mei)有(you)能力買房(fang)(fang)，對居住(zhu)品質又有(you)一定(ding)(ding)要求，分散式長(chang)租(zu)(zu)公寓滿(man)足了部分這樣的(de)住(zhu)房(fang)(fang)需求。
近年來(lai)，我國(guo)長租(zu)房市場蓬勃發(fa)展(zhan)。但總體來(lai)看，大城市租(zu)賃供需仍然存在不小缺口。
“解決大(da)城(cheng)市住(zhu)房(fang)(fang)突出問題，當前重點(dian)是(shi)要解決新市民(min)、青年人特別是(shi)從事基本公共服務人員等群體的住(zhu)房(fang)(fang)問題，要增加小戶型、低租金的租賃住(zhu)房(fang)(fang)供給(gei)，為人們提(ti)供與其經(jing)濟能力相匹配(pei)的‘一張床’‘一間房(fang)(fang)’或‘一小套(tao)房(fang)(fang)’，讓他們能夠(gou)先(xian)在城(cheng)市安居。”浙江(jiang)工(gong)業(ye)大(da)學副校長、中國(guo)房(fang)(fang)地產估價(jia)師與房(fang)(fang)地產經(jing)紀人學會副會長虞曉芬表示(shi)。
增加(jia)長(chang)租房(fang)供給，市場化租賃住房(fang)之(zhi)外，保(bao)障性租賃住房(fang)正在加(jia)速建設。
“4人一間，離公(gong)(gong)司(si)不(bu)遠，而且餐飲、娛樂(le)、運動等(deng)設施配(pei)(pei)套(tao)齊全，還提供就業(ye)創業(ye)服務。”蘇州寶時得公(gong)(gong)司(si)員工吳瓊zui近入(ru)住(zhu)蘇州潤(run)家(jia)樂(le)璟東景社區的集體宿舍樓。這(zhe)一社區經過(guo)改造(zao)后納入(ru)蘇州市保(bao)障(zhang)性租(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房的試點，相(xiang)比市場化的租(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房，保(bao)障(zhang)性租(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房租(zu)金更低(di)，住(zhu)房品質(zhi)和配(pei)(pei)套(tao)也不(bu)錯(cuo)。“讓我們(men)這(zhe)些年輕人在蘇州工作(zuo)很有歸屬感。”吳瓊說(shuo)。
據了解(jie)，保(bao)(bao)障性租賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房已經逐步(bu)從城(cheng)鎮(zhen)戶籍家庭拓展至(zhi)新(xin)市(shi)(shi)(shi)(shi)民、青(qing)年人及從事基本(ben)公共服務人員等群體(ti)。虞曉芬介紹，“十三五”期(qi)間，由政府主(zhu)導建設運(yun)營的(de)公租房已經實現對城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)低保(bao)(bao)、低收入住(zhu)房困難家庭應保(bao)(bao)盡保(bao)(bao)。目前(qian)在蘇州(zhou)、廣州(zhou)、沈(shen)陽等13個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)開展保(bao)(bao)障性租賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房試(shi)點，主(zhu)要(yao)瞄準量大面廣的(de)新(xin)市(shi)(shi)(shi)(shi)民住(zhu)房需求。經過一年多實踐(jian)，試(shi)點城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)初步(bu)探索出政府給政策、銀行(xing)給支持、市(shi)(shi)(shi)(shi)場主(zhu)體(ti)積(ji)極參與的(de)保(bao)(bao)障性租賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房可(ke)持續運(yun)作(zuo)模式(shi)。
市場體(ti)系(xi)和(he)保障體(ti)系(xi)“兩條腿(tui)”發力(li)(li)，加速補齊租賃短板(ban)，也(ye)為(wei)促進國內大循環增(zeng)添了動力(li)(li)。“解決居住問(wen)題，居民才更敢消費(fei)、更有(you)能力(li)(li)消費(fei)，加速發展(zhan)租賃市場，特(te)別是提高(gao)長租房的比重，有(you)利(li)于拉動消費(fei)增(zeng)長。”國務院參事室特(te)約研究(jiu)員(yuan)姚(yao)景源表示。
盤(pan)活存量(liang)(liang)、發展增量(liang)(liang)，政策多(duo)方位支持社會力量(liang)(liang)參與
今年3月22日，在浙江溫州工作的(de)朱女士喜遷新(xin)居，成為聚(ju)鑫苑長租公(gong)寓的(de)第 一(yi)(yi)批租戶。“我跟朋友(you)合租了一(yi)(yi)個兩室一(yi)(yi)廳(ting)，家(jia)具電(dian)器齊全，一(yi)(yi)樓大(da)廳(ting)還配有自助咖啡機、書吧和(he)會客(ke)廳(ting)，周邊生活配套齊全，交通方便，距離(li)公(gong)司也很近。”對新(xin)居所的(de)環境和(he)服務，朱女士贊(zan)不絕口。
一年前，這座7層建(jian)筑還(huan)是一個辦公樓。將它改造為(wei)(wei)長(chang)租公寓，在物(wu)業持有方溫州(zhou)現代錦華置業集團有限公司董事長(chang)邱(qiu)振(zhen)光(guang)看(kan)來，是一件(jian)“一舉三得”的事兒。“原有辦公樓利用率不高，改為(wei)(wei)長(chang)租公寓，既盤活了企業的存量資源(yuan)，作為(wei)(wei)房地產企業又對轉型發展進行了有益探(tan)索，同時還(huan)為(wei)(wei)其他企業參(can)與發展住房租賃市(shi)場起到引領帶動作用。”邱(qiu)振(zhen)光(guang)說(shuo)。
這(zhe)不是(shi)錦華置業(ye)的第 一次嘗試。2019年(nian)8月，錦華置業(ye)將溫州飯店4—5層改造成(cheng)的長租(zu)公(gong)寓就已經(jing)開業(ye)運(yun)營。因為這(zhe)兩處改造物業(ye)都(dou)位于(yu)市中心(xin)，租(zu)賃行情不錯，出租(zu)率一直都(dou)保持在(zai)80%以上。
盤活存量資(zi)源發(fa)展(zhan)長(chang)租(zu)(zu)房，在(zai)不(bu)少試(shi)點城市(shi)已經形(xing)成了一(yi)(yi)些有(you)益探索。國(guo)務院發(fa)展(zhan)研究(jiu)中(zhong)心市(shi)場經濟(ji)研究(jiu)所(suo)副(fu)所(suo)長(chang)鄧郁(yu)松認為(wei)，盤活閑置的(de)存量資(zi)源應(ying)該成為(wei)發(fa)展(zhan)長(chang)租(zu)(zu)房的(de)首 選。“如果有(you)相應(ying)的(de)政(zheng)策扶持，相對新建租(zu)(zu)賃住房來(lai)說，改(gai)建的(de)成本(ben)低一(yi)(yi)些，而且很多閑置商(shang)業(ye)物業(ye)的(de)位置往往較(jiao)好，用于租(zu)(zu)賃也(ye)有(you)利于職住平衡(heng)。”貝殼研究(jiu)院首席市(shi)場分析師(shi)許小樂認為(wei)，“商(shang)改(gai)租(zu)(zu)”存在(zai)現實基礎，“據我們統計，截(jie)至2020年底全國(guo)主要城市(shi)中(zhong)適合改(gai)造為(wei)租(zu)(zu)賃住房的(de)閑置商(shang)辦面積(ji)總(zong)量約為(wei)5.5億平方米。”
盤(pan)活(huo)存(cun)量(liang)的(de)同(tong)時(shi)，發展增量(liang)不能停。在各項政(zheng)策的(de)扶(fu)持下(xia)，新建長租(zu)房(fang)穩步(bu)擴充。
去年7月，全國首 個集體土(tu)地(di)長租(zu)(zu)(zu)公寓(yu)項目北京萬(wan)科(ke)泊寓(yu)成(cheng)(cheng)(cheng)壽寺社區開業，首批235套房源提(ti)前全部(bu)租(zu)(zu)(zu)罄。這一(yi)社區由村(cun)集體提(ti)供土(tu)地(di)的經營(ying)權，企(qi)業負責建設運(yun)營(ying)。“利用集體土(tu)地(di)建設租(zu)(zu)(zu)賃住房，企(qi)業節省(sheng)了土(tu)地(di)獲(huo)取的成(cheng)(cheng)(cheng)本，也(ye)zui大(da)限度降低(di)了租(zu)(zu)(zu)客的租(zu)(zu)(zu)金成(cheng)(cheng)(cheng)本，租(zu)(zu)(zu)金只有周邊同品質一(yi)居室的七八成(cheng)(cheng)(cheng)。”該社區有關負責人表示，通過設計運(yun)營(ying)，能夠實現村(cun)民和(he)村(cun)集體、企(qi)業多(duo)方長期(qi)可持續的收益。
不只在北(bei)京(jing)，上海(hai)、沈陽、南京(jing)、杭州(zhou)等(deng)10多個城(cheng)市也開展了集(ji)(ji)體土地租賃住房試點。貝殼(ke)研究院數據顯示，2017年以來，全(quan)國18個集(ji)(ji)體土地租賃住房試點城(cheng)市推出了超過150個試點項目地塊，去年開始陸(lu)續(xu)建(jian)設完成入市。
加強扶持、建立機制，進一步解決試(shi)點中凸顯(xian)的難(nan)題(ti)
為了(le)加(jia)快長租房發展，各項扶持(chi)政(zheng)策正在加(jia)速布局完善。
財政補。2019年(nian)，北京、長春、上海、南京、杭州、福(fu)州等(deng)16個(ge)城市納入(ru)中(zhong)央財政支持住房租賃市場發展試(shi)點，2020年(nian)又(you)有天津、石家莊、太原等(deng)8個(ge)城市入(ru)選(xuan)。
金融(rong)扶(fu)。2020年(nian)，住房(fang)和(he)城鄉建(jian)設部推動建(jian)設銀行(xing)三(san)年(nian)內(nei)提供3000億元(yuan)貸款，引導企業參與發展保障性租賃住房(fang)。
土(tu)(tu)地(di)增(zeng)。北(bei)京、上(shang)海等(deng)地(di)已經(jing)紛紛開展利用集(ji)體經(jing)營(ying)性用地(di)、調整商(shang)業用地(di)等(deng)措施擴大(da)租賃住房(fang)土(tu)(tu)地(di)供給。“十四(si)五(wu)”規劃(hua)綱要明確“單列租賃住房(fang)用地(di)計劃(hua)”，專 家分析，這意味著未(wei)來城市土(tu)(tu)地(di)供應(ying)要進一步(bu)向租賃住房(fang)建設傾斜，更好地(di)從(cong)源頭保障租賃住房(fang)建設需求(qiu)。
記(ji)者在(zai)(zai)采訪中也了解到，隨著試點深入推進，建設長租房在(zai)(zai)用地、規(gui)劃、審批、項目(mu)盈(ying)利能力(li)等方面(mian)還存在(zai)(zai)一些困(kun)難(nan)。專 家們表示，推動長租房市場規(gui)范發展，需(xu)要(yao)進一步完善(shan)機制，加強(qiang)政策扶持力(li)度，在(zai)(zai)多領(ling)域協(xie)同發力(li)。
優化(hua)審(shen)批流(liu)程、制定建(jian)(jian)設標(biao)準，完善長(chang)租房建(jian)(jian)設運(yun)營(ying)機制。專 家表(biao)示，以長(chang)租房改(gai)(gai)建(jian)(jian)項目(mu)為例(li)，當前還(huan)沒有(you)專門的(de)(de)租賃住房建(jian)(jian)設改(gai)(gai)造標(biao)準，改(gai)(gai)造項目(mu)又涉及土地、規劃、消防等多個監(jian)管部門，一些城市采取一事一議的(de)(de)方式，審(shen)批周期較長(chang)。鄧(deng)郁松建(jian)(jian)議，應盡快出(chu)臺統一的(de)(de)建(jian)(jian)筑設計標(biao)準，建(jian)(jian)立適(shi)合非住改(gai)(gai)租項目(mu)的(de)(de)消防安全、建(jian)(jian)筑容積率、采光排風(feng)等建(jian)(jian)筑標(biao)準。同時(shi)在項目(mu)申(shen)請(qing)、審(shen)批條件、改(gai)(gai)建(jian)(jian)驗收等環節進一步明(ming)確細則和流(liu)程指(zhi)引。
加大(da)(da)財稅支(zhi)持、暢通融資(zi)渠道，進一步鼓勵企(qi)業(ye)參與建(jian)(jian)設運營。投(tou)入大(da)(da)、收(shou)益(yi)低、資(zi)金平衡難的(de)問題影響(xiang)市場主體建(jian)(jian)設租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)的(de)積極性。“無(wu)論是新建(jian)(jian)還是改(gai)(gai)造，企(qi)業(ye)參與建(jian)(jian)設運營長(chang)租(zu)(zu)(zu)房(fang)都面臨(lin)成本高、投(tou)資(zi)回報(bao)率低的(de)問題，政(zheng)策扶持至關(guan)重(zhong)要(yao)。”邱振光對此深有體會。清華(hua)大(da)(da)學(xue)房(fang)地(di)產研究(jiu)所(suo)所(suo)長(chang)劉洪玉認為，要(yao)鼓勵商業(ye)銀行等(deng)金融機構提供專(zhuan)項(xiang)貸款支(zhi)持，為改(gai)(gai)建(jian)(jian)、新建(jian)(jian)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)提供多(duo)渠道、制度化的(de)長(chang)期融資(zi)渠道。
發(fa)展(zhan)長租(zu)(zu)房，不(bu)僅供給端要(yao)完善政(zheng)策支(zhi)持，也要(yao)從需求(qiu)端著手(shou)拉動租(zu)(zu)賃消費(fei)。“要(yao)逐步解決租(zu)(zu)住(zhu)家庭在享受公共服務上與自(zi)住(zhu)家庭不(bu)同(tong)權的問題。”劉洪(hong)玉(yu)建議，推動租(zu)(zu)購同(tong)權是完善租(zu)(zu)賃消費(fei)政(zheng)策的重點，同(tong)時(shi)也要(yao)落實住(zhu)房公積金(jin)(jin)支(zhi)付租(zu)(zu)金(jin)(jin)政(zheng)策、住(zhu)房租(zu)(zu)金(jin)(jin)支(zhi)出(chu)稅(shui)前抵扣政(zheng)策等(deng)。
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